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Highlights

1.The Appellate Court for insolvency matters, the NCLAT, in its recent landmark ruling has destroyed the idea of inter-creditor seniority amongst secured creditors in the liquidation waterfall.

2.Unlike liquidation under the Companies Act, liquidation waterfall under the insolvency Code is based on the election made by the secured creditor, between enforcement outside the code or relinquishment to the liquidation estate.

3.Sub-classification amongst secured creditors is irrelevant where the secured creditor elects to relinquish its security interest.

4.Such liquidation waterfall is likely to better the position of dissenting secured financial creditors at the resolution stage as well.

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We see Hong Kong’s cold storage market having strong demand and limited supply over the next five years. For example, the retained imports of frozen food has grown ata CAGR of 11%1 from 2016 to 2020, despite cold storage space (by sq ft GFA) growing at a CAGR of a mere4%2 over the same period.Kwai Chung stands out as one of the most promising sub-markets, accounting for 44% of the licensed cold stores space that is well connected via the highway network.We recommend investors consider three strategies to enter this sector:

• Built-to-suit, either on bare industrial land or redeveloping existing industrial buildings.

• Sale-and-leaseback, purchasing an existing asset and leasing it back to the original owner.

• Conversion from existing industrial assets, by adding state of the art technology to capture greater investment returns.

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概览

       全球债券市场2021年开局惨淡，一季度投资者收益率跌至2016年第四季度以来的最低点，同时，美国10年期国债基准收益率上升超80个基点。由于债券利率在三月一路攀升，达一年来最高水平，因此，在疫情爆发前，任何跌势都不会持续太久。收益率飙升主要得益于亚太股票市场投资者对过高估价的担忧。

       从疫情中获益最多的科技股在此次抛售浪潮中首当其冲，尤其是受中国当局在国内的反垄断措施影响。而投资基金Archegos Capital的崩塌也让金融股感到紧张，使得该部门流失数十亿的资金。这也让亚太地产股指数高于总体股票基准。

亚太上市房地产公司股票

        GPR/APREA综合上市房地产指数反弹1.8%，其中，澳大利亚地产股在合订信托的推动下，在亚太地区的增长中处于领先地位。澳大利亚经济在2020年最后一个季度的GDP增长高于预期，随着管制放宽，住宅价格也持续上涨。日本股票的表现也优于大盘，主要得益于其最大的开发商，以及防疫措施放宽对市场信心的提升。同时，中国股市的涨幅受到限制，投资者预计政策支持力度将减小，有迹象显示中国经济复苏正在进一步提速。

       继合并其办公和零售REITs后，凯德集团紧接着又宣布一项企业重组计划，将其开发部门私有化，并将其投资管理部门独立为专门的基金管理和创收业务。作为一家独立上市的公司，凯德投资管理将成为亚洲资产管理规模最大的房地产投资管理公司，以及全球第三大上市房地产投资管理公司，仅次于布鲁克菲尔德资产管理与百仕通。

亚太REITs

       亚太REITs三月份上涨1.9%，地区内主要市场普遍上行。除了澳大利亚多元化和工业信托收益率表现强劲外，日本REITs也凭借其住宅REITs表现优异，使得该版块在3月份创下亚太地区最高回报率。由于缺乏推动收益上涨的因素，零售和酒店业失去增长势头。

        同时，在房地产开发商Filinvest向菲律宾证券交易所有关部门登记募股后，不到一年时间内，菲律宾已准备推出其第三支REIT。该REIT主要由Filinvest统筹发展的某商业区业务外包流程办公资产组成，如果允许超额配售，那么此次发行预计能筹集149亿比索。

        自去年年底以来，投资逐渐恢复活力，新加坡上市REITs仍在积极寻找投资跨境资产的机会，并于今年第一季度达成25亿美元的交易量，收购总额有望赶超去年。值得注意的是，丰树物流信托首次进军印度，以大约8440万新元的价格收购了位于普纳的两家仓库。腾飞REIT则是最大的跨境投资者，贡献超17亿美元，其中包括腾飞REIT在欧洲收购的首个数据中心。

前景展望

       在疫情爆发一年后，亚太地产股已从三月低潮中强势反弹。尽管亚太REITs表现显著优于大盘房地产指数，为投资者带来接近38%的回报率，但仍然落后于亚太股市。

       由于基数效应放大通胀预期，短期内经济前景仍存在不确定性。再加上由于变异病毒导致病例数量激增，无疑也为未来增添了更多的不确定性。供应短缺和大宗商品价格上涨预示着持续但不平衡，甚至是混乱的经济复苏局面，投资者将继续面对债券收益率上升和政策收紧带来的影响。

         然而，亚太REITs所提供的收益率差仍然可观，在一些发达市场通常能接近200个基点，甚至更高。随着经济活动常态化，持续的通货再膨胀贸易或与全球经济复苏节奏保持一致。REITs无疑将得益于这一背景，进一步上涨。如果在经济有序回升的前提下，通胀压力卷土重来，那么不可避免地需要权衡二者间的利弊。

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